Обзор коммерческой недвижимости. Цены продажи офисов в столице
В августе 2017 г. в аренду предлагалось 2 766 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 461 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 5%, а по общей площади - на 10%.
Средняя арендная ставка за месяц снизилась на 4% и составила 17 295 руб./кв. м/год. Курс доллара в августе не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также уменьшилась на 4% и составила 290$/кв.м/год. За год, с августа 2016 года рублевые ставки не изменились, а долларовые снизились на 8%.
Рост объема предложения и снижение арендных ставок в августе являются умеренными, что характерно для летнего периода. Макроэкономические и иные факторы для существенного изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости на текущий момент отсутствуют.
Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 48%. Далее идут производственно-складские (42%) и торговые помещения (10%).
Торговая недвижимость
В августе 2017 г. на рынке экспонировалось 559 объектов общей площадью 155 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов увеличилось на 1%, а общая площадь - на 5%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 35 объектов общей площадью 8 тыс. кв. м, что ниже показателя июля на 10% по количеству и на 29% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 5% и составила 58 973 руб./кв. м/год, при этом по давно экспонируемым объектам ставки практически не изменились. Снижение арендной ставки произошло, в частности, из-за ухода в июле двух дорогих объектов - на ул.Старый Гай (270 кв.м, 119 000 руб./кв.м/год) и ул. Тверская (173 кв.м, 131 261 руб./кв.м/год).
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в августе 2017 г. выросло на 2%, а их общая площадь - на 8%. Объем предложения составил 524 объекта общей площадью 147 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц уменьшилась на 8% и составила 26 671 руб./кв.м/год,
По уровню изменения ставок за месяц различие между объектами в центре и за его пределами не существенно, однако в среднесрочном плане спрос на помещения в центре является более высоким.
Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
---|---|---|---|---|---|
К июлю 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | К августу 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Офисная недвижимость
В августе 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду как по количеству, так и по общей площади вырос на 2% и составил 1 623 объекта общей площадью 698 тыс. кв. м.
За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 8%, а общая площадь не изменилась. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 24 751 руб./кв.м/год.
Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству и общей площади вырос на 2%, при этом средняя ставка выросла на 1% и составила 15 896 руб./кв.м/год.
Изменение ставок по офисной недвижимости как в центре, так и за его пределами продолжает оставаться несущественным, что отражает низкую деловую активность, связанную в т.ч. с летним периодом.
Компания RRG провела исследование рынка коммерческой недвижимости столичного региона в третьем квартале 2017 года. Информация для исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 миллионов рублей, а также торговые помещения стоимостью от 26 миллионов рублей или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.
Объем предложений объектов недвижимости в обоих сегментах – продаже и аренде – снизился.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.
Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.
Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.
Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
значение | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
к II кв.2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
к III кв. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Объем предложения
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%.
Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским - вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.
В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).
Ценовые показатели
За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.
Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.
Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
Офисные | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
к II кв.2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
к III кв. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
Значение | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
к II кв.2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
к III кв. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
к II кв.2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
к III кв. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.
За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м, что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .
Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.
Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
к II кв.2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
к III кв. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
Торговые
вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
к II кв.2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
к III кв. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-retail
Объем предложения
В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади – на 20%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).
За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.
Street-retail | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | |
значение | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
к II кв.2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
к III кв. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
Street-retail внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
значение | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
к II кв.2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
к III кв. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
Street-retail вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
значение | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
к II кв.2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
к III кв. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади – на 3%.
Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.
Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.
Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
значение | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
к II кв.2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
к III кв. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).
Ценовые показатели
Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась.
Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.
Торговые | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
к II кв.2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
к III кв. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
Офисные | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
к II кв.2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
к III кв. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
ПСП | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
Значение | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
к II кв.2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
к III кв. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.
Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.
Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 29 164 руб./кв.м/год.
Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.
Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
к II кв.2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
к III кв. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
Торговые
вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
к II кв.2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
к III кв. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-retail
Объем предложения
Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%. Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.
Street-retail внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
к II кв.2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
к III кв. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
Street-retail вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
к II кв.2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
к III кв. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Аналитики компании Colliers International провели исследование рынка коммерческой недвижимости Москвы и обозначили ключевые тенденции на офисном рынке.
Предложение на офисном рынке столицы
Объем существующего предложения по итогам III квартала составил 17,23 млн кв.м, из них 3,96 млн кв.м – класс «А». В III квартале рынок пополнился 75 000 кв.м, что почти в 3,5 раза больше, чем за первую половину года. Два из четырех появившихся объектов относятся к классу «А», остальные – к сегменту «В+»/«В-». При этом всего с начала года объем ввода оказался рекордно низким (95 000 кв.м) значением ввода офисного предложения за первые три квартала года в течение последних пяти лет.
Фактически итоговый показатель прироста будет зависеть от ввода двух башен в составе ММДЦ «Москва-Сити », т.к. они формируют 70% от запланированного до конца года объема ввода.
В случае получения документации о вводе на все заявленные до конца 2017 года объекты, суммарный годовой прирост может составить 450-465 тысяч кв.м.
Спрос на офисы в Москве
Несмотря на слабоактивное первое полугодие, динамика и качество заключаемых сделок в III квартале позволяют говорить об оживлении спроса.
За первые три квартала совокупный объем арендованных и купленных офисных площадей составил 826 000 кв.м, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2016 года.
Общее количество сделок по аренде и покупке увеличилось в 2 раза: активность в части аренды и покупки демонстрировали как небольшие компании, снимающие в аренду офисы менее 200 кв.м, так и крупные, для размещения которых необходимо более 10 000 кв.м.
Продолжает сокращаться доля сделок по пересогласованию и пересмотру условий аренды. Более 80% от общего объема относится к переездам компаний.
Среди крупнейших сделок в III квартале 2017 года – аренда компанией «Эксмо» 23 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс», аренда компанией Tele2 офиса площадью 13 100 кв.м в офисном парке Comcity, аренда компанией «Техносерв» 12 000 кв.м в деловом квартале «Новоспасский Двор», аренда компанией Deutsche Bank 8 200 кв.м в БЦ «Аквамарин III» и предварительная аренда компанией «Европлан» 8 000 кв.м в БЦ «Оазис».
Вакантные офисные площади в Москве
Среднее значение вакансии по рынку не претерпело серьезных изменений. Объем введенного свободного предложения компенсировался умеренным чистым поглощением. В среднем по рынку доля вакантности составила 11,2%. В абсолютном выражении предлагается в аренду и на продажу 1,9 млн кв.м. В структуре свободного предложения 32% сформировал класс «А», 50% – «В+» и 17% – «В-».
В связи с дефицитом крупных офисных блоков (более 10 000 кв.м) в качественных зданиях с удобной локацией установилась практика заключения предварительных договоров аренды крупными компаниями в строящихся объектах: около 30% офисных площадей во введенных в эксплуатацию с начала года бизнес-центрах и планируемых к вводу до конца года уже не предлагается на рынке. В то же время собственники некоторых объектов продолжают переносить сроки ввода в эксплуатацию до подписания Pre-lease с якорным арендатором.
Существующий объем свободных офисных площадей имеет неравномерное распределение, и для некоторых субрынков характерным является дефицит качественного предложения.
Цены продажи офисов в столице
В сегменте продаж сохраняются тенденции начала года: объем свободного качественного предложения остается небольшим, экспонируемые цены продаж стабильны. Вместе с тем с середины года уже наблюдается конвертация существующего интереса в реальные сделки – увеличилось количество сделок по покупке офисных площадей менее 200 кв.м по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.
Стоимостные показатели в удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, составляют 180 000 руб./кв.м для класса «А» и 150 000 руб./кв.м – для класса «B+». Объекты, находящиеся на удалении от ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./кв.м в классе «А» и 115 000 – 130 000 руб./кв.м в классе «В+»/«В-».
Дорогие офисы предлагаются в центральных районах города по средней стоимости 315 000 руб./кв.м для класса «А» и 265 000 – 275 000 руб./кв.м для классов «В+»/«В-». В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в диапазоне 245 000 – 450 000 руб./кв.м.
Ставки аренды на офисные площади в Москве
III квартал 2017 года характеризовался стабильными ставками аренды. Традиционно колебания наблюдались в приведенном показателе ставки из-за волатильности курсов валют. Рынок по-прежнему остается рублевым.
Наблюдалось небольшое локальное изменение запрашиваемых рублевых ставок аренды по районам и классам, однако это незначительно увеличило среднерыночный уровень – в пределах 1-3%. В ЦДР приведенные ставки аренды на офисы класса «А» составили 30 785 руб./кв.м/год, на класс «В+» – 20 240 руб./кв.м/год.
Приведенная базовая ставка аренды офисов в долларах США для класса «А» составляет $440/кв.м/год, в рублях – 25 831 руб./кв.м/год. Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для класса «В+»/«В-» составляет $219/кв.м/год, в рублях – 12 817 руб./кв.м/год.
Тенденции и прогнозы развития офисного рынка Москвы
Девелоперами анонсировано к вводу в IV квартале 370 000 кв.м, из которых классу «А» соответствуют 340 000 кв.м. В случае реализации заявленных планов годовой объем нового строительства в 2017 году вырастет по сравнению с 2016 годом на 50%.
Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2017 года
Появление объектов класса «А» не окажет существенного влияния на объем свободного предложения в данном сегменте, ввиду того что уже сегодня в трех из четырех бизнес-центров класса «А» в среднем свободно не более 10%.
При переносе сроков ввода объектов ММЦД «Москва-Сити» на 2018 год прирост нового предложения, напротив, окажется ниже прошлогоднего показателя на 40% (т.е. 197 000 кв.м),что отразится и на росте уровня вакантности с ожидаемых 10% до 11,5%.
Принимая во внимание, что в двух последних кварталах прирост в объеме сделок составлял 65% и 75%, а в конце года обычно закрывается существенный объем площадей, совокупный объем спроса может составить 1,0-1,1 млн кв.м. Несмотря на то, что ожидаемый объем спроса может оказаться выше значений 2014-2016 годов, он все же меньше предкризисных значений.
В конце года на рынке будет наблюдаться существенное снижение вакантных площадей и постепенный рост ставок аренды.
Сокращение объема качественного предложения, особенно в сегменте крупных блоков, на фоне позитивной динамики спроса постепенно будет толкать вверх ставки в классах «А» и «В+», что, впрочем, заметнее всего проявится в 2018 году.
Общая ситуация на рынке
В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки - до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).
Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.
За 1 полугодие 2017 г. общий объём рынка офисных помещений Москвы вырос на 0,3%, составив почти 16,0 млн. кв.м, из которых 14,8 млн.кв.м - сегменты А, В+ и В.
Предложения
Объем ввода в 3 кв. 2017 г. составил 48,2 тыс.кв.м (GLA), что на 23% ниже показателей предыдущего квартала и в 3 раза меньше результата аналогичного периода 2016 года. Суммарно за 3 квартала предложение увеличилось на 163,0 тыс.кв.м
В 3 кв. 2017 г. новые объекты появились в границах «старой» Москвы; весь введенный объем относится к классу А. Структура общего объёма предложения по классам не изменилась.
Спрос
На конец 3 кв. 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В не изменился по сравнению с предыдущим периодом, составив 15,9%. Однако динамика показателя разнонаправлена в зависимости от класса:
Рост уровня вакансии в классе А на 0,5 п.п. - до 21,5%, в т.ч. за счёт ввода новых объектов. Отмечается рост количества вакантных площадей в объектах внутри ТТК, вакансия бизнес-центров вне ТТК незначительно сократилась (на 0,1 п.п.)
В классах В+ и В показатель уровня вакансии снизился на 0,4 п.п. (в среднем и в каждом классе) - до 13,4% и 8,8% соответственно. При этом заполняемость росла вне зависимости от локации. Средняя вакансия в классах В+/В достигла 12,2%.
Класс С продемонстрировал незначительное снижение вакансии (на 0,1 п.п.).
В целом за 9 месяцев 2017 г. вакансия во всех классах сократилась: в классе А - на 1,1 п.п., в классе В+ - на 2,9 п.п., в классе В - на 1,2 п.п, классе С - на 0,9 п.п.
3 кв. 2017 г. ознаменовался крупными сделками по аренде. Топ-3 сделок квартала принадлежит компаниям сектора телекоммуникаций и IT-технологий. Объём крупных сделок (от 1 тыс.кв.м) составил 53 тыс.кв.м, из которых 62% класс А.
С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений , актуальными становятся новые форматы, ориентированные на потребности малого бизнеса: мини-офисы 15-80 кв.м (в т.ч. с готовыми рабочими местами) и активно развивающиеся коворкинги.
Коммерческое предложение
По итогам 3 квартала 2017 г., существенных изменений коммерческих условий не произошло, в целом можно говорить о стабилизации арендных ставок.
В отчётном периоде зафиксированы колебания ставок аренды в классах В+, В, С в пределах 0,9-2,2%; в классе А средняя арендная ставка не изменилась.
На конец 3 квартала 2017 г. средние арендные ставки составляют: в классе А - 1980 руб./кв.м./мес.ⁱ; в классе В+ - 1350 руб./кв.м/мес.; в классе В - 1110 руб./кв.м/мес.; в классе С - 930 руб./кв.м/мес.
Средневзвешенная арендная ставка в классе В+/В незначительно снизилась (на 0,8%) и составила 1 260 руб./кв.м./мес.
В результате ценовой динамики, дистанция между классами В+ и А увеличилась с 30% до 32%; между В и В+ - сократилась с 20% до 18%; между С и В - осталась на прежнем уровне.
Выводы и прогнозы развития
В 3 квартале рынок пополнился двумя объектами класса А совокупной площадью 48,2 тыс.кв.м GLA, что в 3 раза меньше объёмов аналогичного периода 2016 г.
Вывод новых площадей оказал влияние на уровень вакансии в классе А (рост на 0,5 п.п по итогам квартала), однако в целом с начала года вакансия снизилась на 1,1 п.п.
По итогам квартала, в классах В+, В и С отмечается рост заполняемости объектов, однако темпы снижения вакансии более низкие, чем в 1 квартале 2017 г.
Существенного изменения арендных ставок, по сравнению со 2 кварталом 2017 г., не произошло.
К концу года следует ожидать ввода около 275 тыс. кв.м офисных площадей, из которых 72% приходится на башни Москвы-Сити. Не исключается перенос ввода части запланированных объектов на 2018 г.
С выходом новых объектов возможен рост вакансии в классе А, однако, поскольку некоторые объекты частично заполняются еще на этапе строительства, существенного роста вакансии в классе не произойдёт.
В классах В+/В вакансия продолжит снижение на фоне невысокого объёма перспективного предложения.
В 4 кв.2017 г. существенных изменений средних арендных ставок не ожидается.
1 До 4Q2015 - арендные ставки указаны в USD/кв.м/год, динамика рассчитывалась также в USD. В 3Q2015 в скобках указано значение динамики в RUВ. С 4Q2015 в связи с переходом рынка на рубли, арендные ставки и их динамика рассчитываются в RUВ, в скобках указано значение в пересчете на USD/кв.м/год - по актуальному курсу.