Рекомендательное письмо для сдачи в наем квартиру. Как официально сдать квартиру: пошаговая инструкция. Договор аренды квартиры между физическими лицами. Преимущества законной сдачи квартиры. Составляем акт приема-передачи квартиры

Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

1. Афера. Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
2. Непредвиденные расходы. Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
3. Порча имущества. Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
4. Проблемы с законом. В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ ).

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Анализ доходов, расходов и налогов

Доход

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход , можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим .

Налоги

Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходами : , и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, . Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале. Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения , так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

1. Физическое лицо, уплачивающее ;
2. Индивидуальный предприниматель на общем режиме налогообложения (уплата НДФЛ);
3. - гл. 26.2 НК РФ ;
4. Индивидуальный предприниматель, применяющий - гл. 26.5 НК РФ .

Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами введя него актуальные именно для вас данные.

Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в нашей статье .

Взаимоотношения с налоговыми органами

После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы , подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.

Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ . Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.

Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть. Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ ). В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:

• для физических лиц и

Не только вред, но и польза

Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при «черной аренде», когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.

Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.

Прочие расходы

Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.

Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам. Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье .

А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали в статьях и . Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

Подробнее о договоре

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды - договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Резюме

Чтобы легально сдать жилье, бесспорно, потребуется изучить некоторые нормы законодательства, в частности, Гражданского и Налогового кодекса. Возможно, поискать ответы на возникшие вопросы на специализированных форумах.

Но с другой стороны, законодательство написано для того, что защитить наши законные права и интересы, и правильно его применяя, можно извлечь пользу для себя и снизить риски.

В данной статье мы постарались рассказать вам как правильно сдать квартиру в аренду от принятия решения заняться этим до момента уплаты налогов. К сожалению, изложить все нюансы всех частных случаев аренды в одной статье – невозможно, объем информации слишком значительный. Но более подробную информацию можно получить на соответствующих разделах нашего портала.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

• Как найти хороших жильцов?
• Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
• Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное - сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, - это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, - пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника - они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель - написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни - всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности - всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку - создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать - решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Буду рада, если это поможет и вам.

У вас есть в собственности свободная квартира, в которой никто не живет? Она простаивает, и вы тратите много денег, времени и сил на ее содержание? Пора это прекратить и сделать недвижимость источником дохода! Как официально сдать квартиру и что для этого нужно? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье!

Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры

1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники. Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя. Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель. Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются. Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее. Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!

2. Отсутствие дополнительных расходов. Кому оплачивать коммунальные платежи? Телефонные счета? Интернет? Вы прописали это в договоре? Если нет, то вам придется разбираться уже по факту с вашими нанимателями. Заметим, что не все из них готовы оплачивать данные расходы, если вы это заранее не обговорили. Ваши квартиросъемщики могли запланировать сумму, о которой вы договорились, и откладывать ее с заработной платы. И когда придет километровый счет за телефон или коммуналку, они откажутся оплачивать, или у них не будет денег, потому что они все расходы планируют заранее. И вы останетесь ни с чем.

3. Невозможность аферы . Вы сдали квартиру девушке-студентке, а там живут 15 рабочих? Если вы решите сдать квартиру в аренду официально, то вам такая ситуация не грозит. В противном случае все возможно!

4. Вы чисты перед законом. Что может быть лучше? В Российском законодательстве прописано, что если вы хотите сдать квартиру в аренду, то вам следует оплачивать налог на доходы от аренды квартиры. Если вы захотите уйти от оплаты, то вам грозит штраф, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность! Не доводите до этого. Сдавайте квартиру законно!

С преимуществами разобрались. Самое время перейти к пошаговой инструкции.

Шаг 1: подготовка помещения

Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:

• Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
• Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
• Если в квартире давно не было ремонта - сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
• Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
• Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.

Шаг 2: изучение рынка недвижимости

Квартира готова к приему новых жильцов. Но какую цену ставить? Задача не из легких для тех, кто не знает, на что опираться. Но мы вам подскажем!

Итак, все очень просто. Вам необходимо открыть несколько сайтов, на которых люди размещают объявления о том, что хотят сдать квартиру на длительный срок. Далее найдите квартиры, расположенные в том районе, в котором вы сдаете помещение. Найдите похожие по ремонту, внутреннему убранству и наполнению варианты. И ориентируясь на цены, которые ставят другие собственники, назначайте свою.

Шаг 3: поиск нанимателя

Есть два варианта:

• Вы можете сдать квартиру без посредников. В этом случае вам придется заниматься самостоятельным поиском квартиранта, отвечать на все звонки по поводу арены квартиры, а их, как правило, немало.
• Второй вариант - сдача квартиры в аренду через агентство недвижимости. В большинстве случаев агенты не возьмут с вас денег за данную услугу. В наше время комиссию посредникам за поиск жилья обычно платит наниматель. Чем хороша аренда квартир через посредников? Преимущества этого способа в том, что вы экономите свое время на поиске клиентов, разговорах с ними. Минус один, но существенный. Ждать придется долго, поскольку не все потенциальные арендаторы готовы платить немалую, как правило, комиссию риелторам. Если вы все же решили сдать квартиру без посредников, то поместите объявление в газете о сдаче квартиры, на своей страничке в социальной сети, на популярных интернет-сайтах. Обязательно приложите качественные фотографии помещения. В объявлении укажите, что хотите сдать квартиру на длительный срок. И ждите звонков.

Шаг 4: показ квартиры потенциальным квартирантам. Обсуждение всех нюансов

После того как вы найдете потенциальных жильцов, вам необходимо будет с ними встретиться, чтобы они посмотрели квартиру и поняли, подходит она им или нет. А также вы должны оценить будущих арендодателей и понять, хотите ли вы сдавать квартиру этим людям, или лучше поискать других.

Если вас и будущих нанимателей все устроило, то самое время обсудить все условия проживания. Размер и дату оплаты. Порядок оплаты коммунальных услуг, интернета, услуг связи и другого, если это необходимо.

Если вы точно решили сдать квартиру в аренду данным людям, то самое время перейти к заключению договора.

Шаг 5: заключение договора

Очень важно правильно заключить договор найма и прописать все нюансы. Договор - ваша «подушка безопасности». Потому что в нем прописаны ваши права, ответственность квартиранта. То есть если с вашим имуществом что-либо случится, вам не придется тратить личные сбережения на восстановление первоначальной обстановки квартиры. Потому что возмещать ущерб и нести все затраты будет именно наниматель, если порча случилась по его вине.

Какие пункты важно прописать в договоре?

1. Фамилия, имя и отчество нанимателя.

2. Адрес его прописки и все паспортные реквизиты.

3. Кто может проживать совместно с нанимателем в данной квартире.

4. Может ли квартиросъемщик осуществить повторную сдачу квартиры кому-либо другому (поднайм).

5. Кто несет ответственность за порчу имущества.

6. В каком суде решать спорные вопросы.

7. Обязательно нужно внимательно заполнить адрес объекта, подлежащего найму. Его лучше списывать со свидетельства о регистрации права.

8. Ваши паспортные данные, адрес прописки.

9. Номер свидетельства о государственной регистрации права.

10. Также укажите контактные телефоны, чтобы между вами и квартирантом могла быть мгновенная связь. Потому что ситуации бывают разные.

11. К договору нужно приложить акт описи квартиры и находящегося в ней имущества. Прописать недостатки, если такие имеются.

12. Также важно определить, как часто вы можете проверять состояние квартиры (как правило, не более 1 раза в месяц).

13. Важно предусмотреть, на каком основании может быть расторгнут или продлен договор.

Внимание! Перед заполнением внимательно изучите паспорт арендатора. На что стоит обратить внимание?

Срок действия. Вы можете заключить договор с человеком, у которого паспорт недействителен, и потом будет сложно что-либо доказать.

Если вы сомневаетесь в порядочности гражданина и хотите удостовериться, что с паспортом проблем нет, вам необходимо зайти на сайт Управления федеральной миграционной службы и проверить документ на подлинность. Сделать это может любой человек, у которого есть доступ к интернету. Бесплатно!

Также вы можете проверить квартиросъемщика на сайте судебных приставов на наличие задолженностей. Это абсолютно законно и бесплатно.

Следующим шагом сравните фотографии из паспорта с лицом реального нанимателя. Бывают ситуации, когда люди пытаются составить договор на имя другого человека, завладев его документами. Будьте бдительны!

Если у вас все еще остались сомнения, то вы можете попросить у будущего жильца копию справки о доходах, чтобы убедиться, что он в состоянии взять на себя расходы по оплате квартиры.

Желательно сделать копию паспорта нанимателя. Если с ним будут проживать еще какие-нибудь люди, то важно указать их паспортные реквизиты, а также Ф.И.О. Обязательно снимите копию их паспортов.

Как официально сдать квартиру, если у нее 2 собственника?

Нередко бывает так, что одной квартирой владеют несколько человек. Что делать в таком случае?

Во-первых, получить согласие всех собственников на сдачу. Далее существует два варианта развития событий.

Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!

По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?

Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.

Обратите внимание, что такая доверенность бесплатно не делается! Вам придется заплатить. И как правило, достаточно существенную сумму.

Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Действительно, это довольно популярный вопрос у владельцев квартиры, купленной по программе ипотечного кредитования. Как официально сдать квартиру в этом случае? Для начала вам необходимо заручиться разрешением банка на такие действия. Если оно получено, то действуйте согласно алгоритму. Никаких сложностей в этом случае не возникнет.

Однако бывают ситуации, когда заемщики скрывают факт сдачи квартиры, находящейся в ипотеке. Что им грозит?

Во-первых, штраф от государства за неуплату налогов. Во-вторых, санкции банка. Он может потребовать досрочно оплатить кредит. Или выписать вам штраф.

Налоги, которые оплачивает владелец арендованной квартиры

В РФ налог на сдачу имущества в аренду равен налогу на доход физических лиц и составляет 13 %. Если срок аренды не превышает 11 месяцев, то физическое лицо не платит государственную пошлину.

Как быть, если в собственности несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?

В данном случае вам следует зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае размер налога будет другой. Вы можете выбрать систему налогообложения, которая вам больше нравится. А именно:

• Упрощенная система. При таком раскладе налог составит 6 %.
• Общая система. В этом случае сумма налога будет считаться следующим образом: 15 % х Доход от сдачи квартиры в аренду - Расходы.

Какие нужны документы для сдачи квартиры в аренду?

1. Паспорт собственника/собственников помещения.

2. Свидетельство о государственной регистрации права.

3. Два распечатанных договора.

4. Если ваш выбор - аренда квартиры через посредника, то нужен договор, если вы с ним его заключали.

Каким образом забирать денежные средства у квартирантов?

• Самый простой способ - наличный расчет и передача денег на руки. Но он не самый надежный. Потому что вы можете ошибиться при пересчете денежных средств. Иногда в обороте бывают фальшивые деньги. Кроме того, при такой передаче необходимо обязательно составлять документ о том, что денежные средства арендатор передал собственнику, а собственник их получил. Проще говоря, акт приема-передачи денег или расписка. Поэтому лучше этот процесс автоматизировать.
• Банковский перевод. Договоритесь с квартиросъемщиками, чтобы они вам определенного числа переводили деньги за аренду на ваш счет. Это очень удобно. Вы всегда сможете взять банковскую выписку и решить спорные моменты по поводу финансов, если такие возникнут. Кроме того, вы сократите ошибки, которые могут возникнуть при наличном расчете.

Полезные советы:

• Застрахуйте квартиру и имущество в ней перед сдачей! Это не требует больших вложений, однако может уберечь вас от многих неприятностей и дополнительных расходов в дальнейшем. В настоящее время на рынке представлено много компаний, которые занимаются данным видом деятельности. При желании вы можете застраховать даже гражданскую ответственность.
• Внимательно следите за датой оплаты налогов. Вы обязаны это сделать до 1.04 следующего календарного года. Иначе у вас возникнут неприятности с налоговой инспекцией, штрафы и пени. А значит, вы понесете дополнительные расходы. Вам это нужно?
• Обязательно отправьте копию договора в налоговый орган непосредственно после подписания документа!
• И самое главное -- не нарушайте законодательство нашей страны!

Сдача квартир в аренду в Москве приносит их владельцам в среднем 7-10% годовых. Но размер прибыли зависит не только от спроса на нее, но во многом и от того, насколько грамотно вы подойдете к сдаче жилья

«Если вы только планируете купить квартиру и заняться рентным бизнесом, то лучше вложите деньги в более прибыльное дело», — такой совет дал мне один из риэлтеров, с которым я беседовала. Действительно, гораздо легче положить деньги и получать 12-13% годовых, чем связываться с рентным бизнесом. Но, возможно, вы уже владеете одной или несколькими квартирами. В этой ситуации практически каждый хочет превратить жилье в источник дохода — пусть небольшого, но стабильного. Как обеспечить максимальную доходность рентного бизнеса для себя и от чего зависит уровень прибыли, разбирался D’.

Не по сеньке шапка

В Москве сегодня практически нет жилья, которое невозможно было бы сдать в аренду. Вопрос только в длительности экспозиции (время, затраченное на поиски арендатора) и цене. Некоторые ошибки неопытного рантье могут привести к тому, что сроки затянутся или квартира будет сдана не по той цене, на которую он мог бы рассчитывать. «На сегодняшний день в сегменте экономкласса квартира стоимостью 20-25 тыс. руб. в месяц уходит за несколько часов. Элитная, правильно оцененная квартира не должна простаивать больше нескольких недель», — считает руководитель отдела аренды офиса «Полянка» компании DOKI Ольга Сугоняева. Если сроки сдачи квартиры больше, значит, вы или ваш риэлтер-консультант в чем-то просчитались.

Самая распространенная ошибка — неадекватная оценка квартиры. Зачастую владельцы жилья не видят проблемы в том, что квартира остается несданной в течение нескольких месяцев, и даже не корректируют ставку. Однако простой расчет показывает, что выгода от такого «бизнеса» сомнительна. «Хозяин квартиры хочет получать за ее аренду $6,5 тыс. в месяц (то есть $78 тыс. в год). Но арендатор просит скидку $200. Если владелец пойдет на уступки, за год он потеряет $2,4 тыс. Однако если он будет продолжать настаивать на своем, объект может оставаться несданным два-три месяца. Тогда упущенная выгода будет более значительной — $13-19 тыс.», — говорит руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин. Зачастую месторасположение дома и (или) качество самой квартиры не соответствует ценовым запросам арендодателя. Так, часто затягивается сдача квартир в старых домах с деревянными перекрытиями. Даже если они находятся в востребованном центре. «Состоятельные клиенты предпочитают селиться либо в реконструированных, либо в недавно построенных домах», — поясняет Вадим Ламин. Это не означает, что сдать такую квартиру не удастся, но хозяевам придется умерить аппетит. Такая же проблема может возникнуть в объектах с неправильным распределением метража или неудачной планировкой. «Бывает, что у квартиры хороший метраж — около 200 кв. м, и находится она в новом доме, и охрана есть, но в ней всего две, пусть и огромные, жилые комнаты. Жилье прекрасное, но с точки зрения аренды практически несдаваемое. Бывает наоборот, огромные гостиная и столовая и… три крохотные спальни по 10-12 м», — рассказывает Ольга Сугоняева. Эту проблему можно решить за счет грамотной перепланировки.

Инвестиции в ремонт

Хороший ремонт и перепланировка могут существенно повысить стоимость квартиры на рынке аренды. Но следует учитывать, что значение ремонта в стоимости аренды заметно отличается в зависимости от класса жилья. Меньшую роль он играет для квартир экономкласса. «Если однокомнатная квартира с косметическим ремонтом стоит $900-1000 в месяц, аналогичную квартиру с капитальным ремонтом и новой мебелью можно сдать за $1200-1300, а с евроремонтом — за $1600-1800», — приводит пример заместитель директора компании «Миэль-аренда» Мария Жукова. А управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский считает, что состояние недвижимости экономкласса влияет прежде всего не на стоимость, а на скорость экспозиции. Квартира с плохим ремонтом вместо нескольких часов будет оставаться без арендатора несколько дней. Другое дело жилье бизнес-класса и элитное. Если квартира расположена в хорошем месте, сделан евроремонт, ее можно сдать на 15-30% дороже, а дизайнерский евроремонт в элитном комплексе позволит запросить и на 50% больше. Легкая косметика в сегменте элитного жилья и бизнес-класса является непременным условием при заключении нового договора. А вот тратиться на эксклюзивный дизайнерский проект нецелесообразно. Удивительно, но квартиры с таким ремонтом отличаются меньшей ликвидностью. Очень важно, уверяют эксперты, чтобы цена аренды не перевешивала рыночную. «Необязательно класть по всей квартире паркет из карельской березы или заставлять ее антикварной мебелью: сдать такую квартиру выше рыночной цены будет очень сложно. Кстати, мнение о том, что джакузи прибавляет квартире стоимость, тоже миф», — уверяет Ольга Сугоняева. И уже тем более не стоит надеяться повысить арендную плату за счет дорого ремонта в квартире экономкласса. Уровень отделки и меблировка должны соответствовать качеству дома, престижности района и размеру квартиры. Мебель от Bizzarri, бытовая техника Gaggenau и наборный паркет вряд ли намного увеличат стоимость аренды жилья в панельном доме вблизи МКАД. Прежде чем делать ремонт, не мешает посоветоваться с риэлтерами, которые знают запросы своих клиентов.

Техника безопасности

Рентный бизнес сопряжен с различными рисками. Один из наиболее вероятных связан с тем, что арендаторы нанесут вред вашему имуществу или самой квартире. Мне, например, памятен опыт родителей, которые, переехав за город, сдали свою «трешку» молодой семье. За два года уютная чистая квартирка превратилась в подобие хлева. И когда родители собрались продавать ее, им пришлось еще делать за свой счет ремонт, чтобы восстановить товарный вид жилья. Арендаторы могут также нанести ущерб вашим соседям — к примеру, затопить их. Если это случится, иск о возмещении вреда будет предъявлен вам как хозяину квартиры. «После удовлетворения иска вы, конечно, вправе требовать возмещения от арендаторов (если был заключен договор аренды). Но есть ли гарантия, что вам технически удастся получить удовлетворение этого иска? Жильцы могут съехать и исчезнуть в неизвестном направлении. Скорее всего, даже при наличии соответствующего решения суда вернуть деньги за ремонт не удастся», — считает главный специалист отдела страхования ответственности компании «Согласие» Ирина Перевозникова. Также существуют такие риски, как несвоевременная оплата, использование вашей квартиры для какой-либо противозаконной деятельности и т. п.

Такие риски стоит предусмотреть. Главное — заключите договор с вашими жильцами. Как ни странно, многие арендодатели не делают этого, полагая, что договор ограничивает их права как владельцев квартиры. Отчасти так оно и есть. Если в договоре указан минимальный срок аренды, у владельца не получится избавиться от жильцов немедленно. Но зато он может заранее оговорить те условия, при которых возможно досрочное расторжение договора. Например, несвоевременная оплата, порча имущества и т. п. В договоре можно также прописать степень ответственности арендаторов за квартиру, мебель и технику.

Многие хозяева не беспокоятся за свое имущество, поскольку берут с жильцов залог в размере месячной платы. Но нанесенный ущерб может и превышать эту сумму. Если жильцы платят за квартиру 20-25 тыс. руб. в месяц, а после их проживания вам придется делать ремонт на пару тысяч долларов, то рантье окажется в проигрыше. Конечно, практика залога как инструмента обеспечения безопасности распространена во всем мире, и пренебрегать этим не стоит.

Арендодателю имеет смысл рассмотреть и варианты страхования — имущества и гражданской ответственности перед третьими лицами (соседями). Страхование имущества защищает от стандартного набора рисков, которые могут возникнуть, в том числе из-за халатного отношения квартиросъемщиков: пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, затопления, аварий инженерного оборудования, краж, грабежей и т. д. Страхование ответственности перед третьими лицами подразумевает, что в случае, если ваши арендаторы причинят какой-либо ущерб соседям (например, затопят их), то расплачиваться за ремонт будете не вы, а страхования компания. «Арендодателю необходимы оба вида страхования, особенно если в арендуемой квартире остается имущество хозяина. Ведь плата за полис несопоставима со стоимостью возможных убытков», — считает замдиректора управления имущественного и личного страхования физических лиц «Росгосстраха» Татьяна Моисеева. Тарифы действительно невелики: около 0,5-1% от страховой суммы. Но имейте в виду, что страхование сдаваемого в аренду имущества обычно обходится клиенту дороже на 5-10%.

К сожалению, страхование тоже не является универсальным инструментом защиты для арендодателя. Поскольку нанесенный жилью ущерб зачастую не подпадает ни под один страховой случай. «Клиенты-арендодатели часто задают вопрос, будет ли признано страховым случаем, если арендатор причинит какой-то вред отделке или украдет домашнее имущество. От такого риска мы не страхуем, так как арендодатель сам пускает в свою квартиру арендатора», — объясняет начальник отдела имущественного страхования физлиц компании «АльфаСтрахование» Людмила Карпова. Кстати, некоторые арендодатели перекладывают обязанность по страхованию на жильцов, но последние соглашаются на это в том случае, если данные затраты идут в счет арендной платы.

Чужими руками надежнее, но дороже

Опыт показывает, что самостоятельно найти арендаторов не является проблемой. Во-первых, есть масса сайтов в интернете, предполагающих прямую связь тех, кто сдает жилье, и тех, кто желает его снять. Во-вторых, обычно достаточно пустить информацию по кругу знакомых и коллег, чтобы на квартиру сразу нашлись претенденты. С другой стороны, и ресурсы, и реклама по принципу сарафанного радио годятся в основном для экономкласса. Арендаторы более дорогого жилья предпочитают доверять хлопоты по поиску квартиры риэлтерам. Поэтому владельцам квартир бизнес-класса и «элиты» имеет смысл идти в агентство недвижимости (АН). Некоторые агентства готовы взять на себя ответственность за благонадежность приведенных арендаторов. «Все удары со стороны клиента берет на себя риэлтер. Если наниматель не заплатил, то агентство несет ответственность перед арендодателем, то есть занимается разбирательством возникшей ситуации. Если не удается взять с арендатора деньги, то комиссия возвращается собственнику. Либо последующий поиск клиента осуществляет со скидкой», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Крупные АН предлагают и более широкий набор услуг для арендодателя. По желанию хозяев риэлтеры могут практически полностью взять на себя управление квартирой — до окончания срока договора с арендаторами. «В данном случае вы будете лишены необходимости общаться с арендаторами, и вам не надо будет решать возникающие бытовые проблемы, связанные с вашим жильем», — поясняет Вадим Ламин. Риэлтеры могут взять на себя и юридическое сопровождение, и техническую поддержку на протяжении всего срока аренды (специальная бригада осуществляет мелкий ремонт), и помощь в проведении переговоров с потенциальными жильцами. Немаловажно также то, что у крупных агентств заключены договоры на корпоративное обслуживание со многими иностранными компаниями, которые снимают жилье для сотрудников. Поскольку за арендатора платит компания, владелец квартиры будет получать платежи гарантированно и в срок. Правда, такой подход практикуют лишь те фирмы, которые работают с элитным сектором. Для множества мелких АН отношения с парой арендодатель/арендатор заканчиваются сразу после получения комиссионных. Если вы рассчитываете на какую-то дальнейшую помощь со стороны риэлтера, стоит этот вопрос заранее прописать в договоре: в каких случаях агент будет вмешиваться в ситуацию и какую ответственность он несет за найденных клиентов.

Стоимость риэлтерских услуг отличается как по комплекту, так и по компании. Большинство агентств берут с арендодателя за поиск клиента плату в размере месячной стоимости аренды квартиры. Если же речь идет о возможности доверительного управления и привлечении крупных АН, то такие услуги будут стоить от 8 до 50% от ежемесячного арендного платежа (в зависимости от количества опций).

Хитрый способ

Если указанный уровень доходности от сдачи квартиры внаем вас не устраивает, вы можете попробовать увеличить прибыль двумя способами: сдавать квартиру посуточно либо перевести ее в нежилой фонд и сдать под офис.

При московском дефиците и дороговизне гостиниц посуточная аренда квартир весьма востребована. Особенно среди тех, кто приезжает в столицу не на день-два, а на месяц-другой. К тому же, по утверждению риэлтеров, этот рынок развит слабо, и предложение сильно ограничено.

Но, сдавая свою квартиру как альтернативу гостиничному номеру, собственник берет на себя заботу о поддержании ее в должном порядке. После каждого съемщика квартиру необходимо приводить в порядок, делать полную уборку. Затраты на подготовку жилья к сдаче также будут больше, чем в случае с долгосрочно рентой. Ведь такие квартиры не могут сдаваться без мебели, посуды и постельного белья. Отдельный вопрос — поиск клиентов. Это требует определенного отлаженного сервиса. Если, конечно, вы не предполагаете сами ежедневно стоять на вокзальной площади с табличкой в руках. Кроме того, сдавая квартиры посуточно, их владелец априори несет большие риски, чем при долгосрочной аренде. В случае конфликта у владельца сдающейся посуточно квартиры куда меньше способов воздействия на постояльца. Поэтому сдача жилья даже на короткий срок должна быть подтверждена договором, составленным в письменной форме, а денежные расчеты — подтверждаться расписками. Можно облегчить себе жизнь, обратившись в специализированное АН, которое обладает солидным клиентским потоком и необходимыми кадровыми ресурсами для поддержания ваших квартир в пригодном состоянии. Однако такое агентство еще нужно поискать. Ни одна из семи крупных АН, куда я обращалась, не занимается посуточной сдачей жилья.

По данным риэлтеров, самым востребованным объектом для посуточной аренды являются одно-, двухкомнатные квартиры бизнес-класса, расположенные в пределах Кольцевой линии московского метрополитена. Они наиболее востребованы бизнес-туристами из стран дальнего зарубежья. Средняя цена посуточной аренды однокомнатных квартир бизнес-класса составляет $80-150, двух— и трехкомнатных — $120-250. Доходность посуточной аренды с учетом выплат управляющей компании составляет 15-20% годовых, но при условии, что квартира не будет долго простаивать.

Второй вариант — перевести квартиру в нежилой фонд и сдать под офис или магазин. «Потребность в подобных объектах очень велика, а сумма арендных платежей по сравнению со сдачей жилья в два-три раза выше», — утверждает Евгений Скоморовский. Главная проблема этого способа в том, что его имеет смысл использовать только с жильем определенного типа. В первую очередь объект должен размещаться на первом этаже либо над нежилым помещением, иметь возможность обустройства отдельного входа. Желательно, чтобы у дома была хорошая транспортная доступность, а рядом располагалась автомобильная стоянка, которой могли бы пользоваться сотрудники офиса. Официальные расходы на процедуру перевода жилого фонда в нежилой невелики: госпошлина в размере 500 руб. для физлица и 7,5 тыс. руб. для юрлиц. Однако эксперты предупреждают, что это довольно сложная юридическая процедура, которая практически никогда не проходит без участия риэлтеров. В этом случае расходы владельца квартиры могут достигать до $500 за кв. м. Отдельно стоит учесть расходы на ремонт и потери на простое квартиры. Дело в том, что процесс перевода может растянуться на долгие месяцы. Камнем преткновения способно стать, например, несогласие кого-то из соседей. Пока все соседи по подъезду единогласно не проголосуют «за», вы не получите разрешения на перевод. А согласие соседей порой становится еще одной, и очень крупной, статьей расходов в вашем бюджете.